【每周經(jīng)濟觀察】REITs再擴圍有何深意
2025-12-06 07:00:35 來源： 中國經(jīng)濟網(wǎng)-《經(jīng)濟日報》
臨近歲末，我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）再迎新一輪擴圍，引發(fā)市場關(guān)注。
近日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，首次將多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項目、四星級及以上酒店項目、優(yōu)質(zhì)商業(yè)辦公設(shè)施，以及老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項目等城市更新項目納入REITs項目范圍。這被認(rèn)為是基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)類型的一次重大突破，體現(xiàn)了決策層通過市場化手段實現(xiàn)資源優(yōu)化配置、推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的深層次戰(zhàn)略意圖。
REITs是西方房地產(chǎn)市場上一種成熟的投資信托基金。我國自2020年4月引入REITs試點以來，充分借鑒國際市場經(jīng)驗，結(jié)合我國發(fā)展實際進行了本土化創(chuàng)新，尤其是將REITs發(fā)行范圍從最初的房地產(chǎn)市場拓展到倉儲物流、收費公路、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，此后又拓展至數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。
此次REITs擴圍至商業(yè)綜合體項目、城市更新等領(lǐng)域，既有對單一消費場景的深耕細(xì)作，也有對多元業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)力，精準(zhǔn)對接了不同群體的消費需求，在業(yè)態(tài)聯(lián)動中撬動鏈?zhǔn)较M，對于擴大消費規(guī)模、升級消費結(jié)構(gòu)、激活消費潛力具有重要作用。
比如，首次允許獨立的商業(yè)辦公設(shè)施發(fā)行REITs，標(biāo)志著我國REITs在市場結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)類型上正逐步與國際市場接軌。這不僅可以顯著擴大入池資產(chǎn)規(guī)模，也有利于吸引更廣泛的投資者參與，進一步暢通商業(yè)辦公資產(chǎn)與資本市場的連接通道，產(chǎn)生了盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)的雙重利好。
再如，針對城市更新中普遍存在的投資規(guī)模大、回收周期長、社會資本參與難等問題，清單將城市更新設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs范圍，既支持老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項目，也支持清單中涉及的多個行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型城市更新綜合設(shè)施項目，有利于鼓勵支持各地因地制宜發(fā)揮自身優(yōu)勢，探索多元可持續(xù)的城市更新投融資模式。
截至目前，我國共有77只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市交易，總市值約2200億元，覆蓋10個行業(yè)領(lǐng)域18種資產(chǎn)類型，預(yù)計可帶動新項目總投資超1萬億元。盡管基礎(chǔ)設(shè)施REITs整體規(guī)模并不是很大，但在傳統(tǒng)大規(guī)模新增投資空間收窄、有可能加劇債務(wù)風(fēng)險的情況下，通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs將存量資產(chǎn)證券化，可有效盤活沉淀資產(chǎn)，釋放資金用于新項目建設(shè)，相當(dāng)于為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了新的融資渠道。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴圍無疑是盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實體經(jīng)濟的一步妙棋。然而，任何創(chuàng)新金融工具在從試點走向成熟的進程中，都不可避免地會遭遇資產(chǎn)評估、治理結(jié)構(gòu)、信息披露等方面的問題與挑戰(zhàn)。比如，監(jiān)管要求基礎(chǔ)資產(chǎn)需具備“成熟穩(wěn)定、運營良好”等特征，能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在現(xiàn)實中完全符合上述條件的“完美資產(chǎn)”較為有限。再如，不同類型的資產(chǎn)特性和盈利模式不盡相同，若REITs沿用標(biāo)準(zhǔn)“一刀切”，可能會將一些具有長期發(fā)展?jié)摿Φ馁Y產(chǎn)拒之門外。
如何補齊上述短板，是推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展的一道必答題。未來，讓基礎(chǔ)設(shè)施REITs從“擴圍”走向“提質(zhì)”，實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，需要進一步深化制度建設(shè)、培育專業(yè)能力，以營商環(huán)境的優(yōu)化吸引更多長期資本，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的提升。可以肯定的是，隨著試點深化和制度完善，REITs市場有望在服務(wù)國家戰(zhàn)略、促進全國統(tǒng)一大市場建設(shè)中扮演更為重要的角色。（作者：顧陽 來源：經(jīng)濟日報）
責(zé)任編輯：陶龍鑫
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